发布时间：2022-03-06 17:54:40 来源：火狐官方站点

　　各省、自治区、直辖市疆土资源主管部分，新疆生产建造兵团疆土资源局,后勤保证部军事设施建造局：

　　为规范国有建造用地运用权出让地价评价行为，部拟定了《国有建造用地运用权出让地价评价技术规范》（以下简称“《规范》”），现予印发。请转发至辖区内各级疆土资源主管部分、相关职业协会和土地评价组织，结合本地实践遵照实施。

　　本《规范》自2018年4月9日起实施，《疆土资源部办公厅关于发布〈国有建造用地运用权出让地价评价技术规范（试行）〉的告诉》（疆土资厅发〔2013〕20号）一起中止实施。各地自行出台的出让地价评价方针与本《规范》不一致的，以本《规范》为准。2018年4月9日前受理，至4月9日仍未出具土地评价陈述的，可按本《规范》实施。

　　为规范国有建造用地运用权出让地价评价行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和疆土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国财物评价法》、《投标拍卖挂牌出让国有建造用地运用权规则》、《协议出让国有土地运用权规则》等相关规则和土地评价国家规范、职业规范，拟定本规范。

　　在中华人民共和国境内出让国有建造用地运用权触及的地价评价，以及因调整土地运用条件、产生土地增值等状况需补缴地价款的评价，适用本规范；国有建造用地运用权租借、团体建造用地运用权依法入市、国有农用地运用权出让等触及的地价评价，可参照本规范实施。

　　下列规范所包含的条文，经过在本规范中引证而构本钱规范的条文。本规范发布时，所示版别均为有用。运用本规范的各方应运用下列各规范的最新版别。

　　本规范所称的土地运用权出让地价评价，是指土地评价专业评价师依照规则的程序和办法，参照当地正常商场价格水平，评价拟出让宗地土地运用权价格或应当补缴的地价款。

　　展开土地运用权出让地价评价，意图是为出让方经过团体决议计划确认土地出让底价，或核定应该补缴的地价款供给参阅根据。

　　审慎准则：在评价中确认相关参数和成果时，应剖析并充分考虑土地商场运行状况、有关职业开展状况，以及存在的危险。

　　出让地价评价，应至少选用两种评价办法，包含（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地商场不发育等原因，无法满意上述要求的，应有具体的商场查询状况阐明。

　　（6）编撰评价陈述并由两名土地评价专业评价师签署，实施土地评价陈述存案程序，获得电子存案号；

　　（1）确认土地收益，应经过查询商场实例进行比较后得出，契合当时商场的正常客观收益水平，并假定该收益水平在出让年期内保持稳定。关于待建、在建的土地，按规划建造条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。

　　（1）在归纳剖析当地土地商场近三年买卖实例的根底上，优先选用正常商场环境下的买卖实例。准则上不选用竞价次序较多、溢价率较高的买卖实例；不能选用楼面地价前史最高或最低水平的买卖实例。近三年内地点或相似区域的买卖实例缺乏3个的，准则上不该选用商场比较法。

　　（2）比较实例的批改起伏不能超越30％，即：（实例批改后的比准价格-实例价格）／实例价格≤30％。

　　（3）各比较实例批改后的比准价格之间相差不能超越40％。即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超越40％的，应另选实例予以替换。实例缺乏无法替换的，应对各实例进行可比性剖析，并作为确认取值权重考虑要素之一。

　　（1）在假定项目开发状况时，按规划建造条件评价；容积率、绿地率等规划建造目标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有用运用准则择一进行评价。

　　（3）关于开发完结后拟用于出售的项目，价格取出让时当地商场同类不动产正常价格水平，不能选用预算的未来价格。

　　（5）利润率宜选用同一商场上相似不动产开发项意图均匀利润率。利润率的取值应有客观、清晰的根据，能够反映当地不动产开发职业均匀利润水平。

　　（1）国家或当地拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(组织)的各类专项资金，包含农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建造资金、教育资金、保证性安居工程资金等，以及新增建造用地土地有偿运用费、新增犁地目标和城乡建造用地增减挂钩节余目标等目标流通费用，不得计入土地本钱，也不得计入出让底价。

　　（2）土地获得本钱应经过查询当地正常状况下获得土地实践产生的客观费用水平确认，需注意与当地土地征收、房子征收和安顿补偿等规范的差异。

　　（3）土地开发本钱应经过查询地点区域开发同类土地的客观费用水平确认。对拟出让宗地超出地点区域开发同类土地客观费用水平的个例性实践开销，不能归入本钱。

　　（4）评价工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价规范为根底，核算各项参数和取值后，评价出地价。

　　（1）选用的基准地价，应当已向社会发布。选用已完结更新但尚未向社会发布的基准地价，需经市、县疆土资源主管部分书面赞同。

　　（1）土地开发程度缺乏。土地开发程度未到达当地正常水平的，先评价当地正常开发程序下的熟地地价，再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平，逐项减价批改。

　　（2）有地上建筑物的土地出让评价。对土地连同建筑物或构筑物全体一起出让的，出让评价按出让时的规划建造条件进行。

　　当出让时以及出让后不改动现状、不从头设定规划建造条件的，评价成果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧；当出让时从头设定规划建造条件的，评价成果等于新设定规划建造条件下的净地价减去场内拆平作业费用。

　　（1）限地价、竞配建（或竞房价、竞自我克制面积等）。选用“限地价、竞房价（或竞自我克制面积）”方法出让的，在评价时应按本规范，评价出正常商场条件下的土地价格。

　　选用“限地价、竞配建”方法的，土地评价陈述中应评价出正常商场条件下的土地价格，给出底价主张，以及根据商场状况主张选用的地价上限，并提出主张的开始价或起拍价，一般状况下应契合：开始价≤出让底价≤地价上限。当开始价≤地价上限≤出让底价时，地价上限与出让底价之间的差额，应按配建方法和配建本钱，折算最低应配建的建筑面积，并在土地评价陈述中明示。

　　（2）限房价、竞地价。选用“限房价、竞地价”方法出让的土地，在出让评价时，应充分考虑建成房子初次售出后是否可上市流通。对不能上市流通，或只能由政府定价回购，或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目，在选用剩下法评价时，按限制的房价取值。

　　（3）出让时约好租借住所面积份额。约好必定份额的，选用剩下法时，以商场正常租金水平为根据测算相应份额的不动产价值。纯租借住所用地出让，有租借住所用地可比实例的，优先选用商场比较法，实例缺乏的，应选用收益还原法。

　　（1）对应当实施有偿运用，且能够不选用投标拍卖挂牌方法出让的。应按本规范评价其在设定开发建造条件下的正常商场价格，并提出主张的出让底价。一起，还应在土地评价陈述中测算并比照阐明该主张出让底价是否契合当地的协议出让最低价规范。

　　当地未发布协议出让最低价规范的，按拟出让土地地点等级基准地价的70％测算比照；拟出让土地在基准地价掩盖规模外的，依照本规范本钱法的要求，与土地获得的各项本钱费用之和进行比照。

　　（2）划拨土地处理协议出让。运用权人请求以协议出让方法处理出让，出让时不改动土地及建筑物、构筑物现状的，应按本规范评价在现状运用条件下的出让土地运用权正常商场价格，减去划拨土地运用权价格，作为评价成果，并提出底价主张。出让时从头设定规划建造条件的，应按本规范评价在新设定规划建造条件下的出让土地运用权正常商场价格，减去现状运用条件下的划拨土地运用权价格，作为评价成果，并提出底价主张。

　　当地对划拨土地运用权补办出让手续应缴土地收益有清晰规则的，应与评价成果进行比照，在土地评价陈述中清晰提示比照成果，合理确认应缴土地收益。

　　（1）评价期日的确认。土地出让后经原出让方同意改动用处或容积率等土地运用条件的，在评价需补缴地价款时，评价期日应以疆土资源主管部分依法受理补缴地价请求时点为准。

　　（2）调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下评价期日的楼面地价确认。

　　核定新增建筑面积，能够相关部分同意改变规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工检验时实测的新增建筑面积为准。

　　（3）调整用处补缴地价。调整用处的，需补缴地价款等于新、旧用处楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用处楼面地价均为评价期日的正常商场价格。

　　用地结构调整的，别离核算各用处建筑面积改变带来的地价增减额，兼并核算应补缴地价款。各用处的楼面地价按调整结构后确认。

　　工业用地调整用处的，需补缴地价款等于新用处楼面地价乘以新用处建筑面积，减去现状工业用地价格。

　　（4）多项条件一起调整。多项用地条件一起调整的，应别离核算各项条件调整带来的地价增减额，兼并核算应补缴地价款。

　　用处与容积率一起调整的。需补缴地价款等于新用处楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用处楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用处楼面地价按新容积率、新用处规划条件的正常商场楼面地价确认，旧用处楼面地价按原容积率规划条件下的正常商场楼面地价确认。

　　除需契合《乡镇土地评价规程》规则的陈述内容和格局外，出让地价的土地评价陈述还应契合下列要求：

　　7.1评价成果。触及协议出让最低价规范、工业用地出让最低价规范等最低限价的，在土地评价陈述的“评价成果”部分，应一起列出评价成果，以及相应最低限价规范。

　　7.2陈述组成要件。除《乡镇土地评价规程》规则的附件内容外(组织依法存案的有关证明为必备要件)，应视托付方供给资料状况，在土地评价陈述后附具：