发布时间：2022-04-30 03:48:51 来源：火狐官方站点

　　一、本财物点评陈述依据财政部发布的财物点评根本准则和我国财物点评协会发布的财物点评执业准则和职业道德准则编制。

　　二、托付人或许其他财物点评陈述运用人应当依照法令、行政法规规则和本财物点评陈述载明的运用规划运用财物点评陈述；托付人或许其他财物点评陈述运用人违背前述规则运用财物点评陈述的，本财物点评组织及财物点评师不承当职责。

　　本财物点评陈述仅供托付人、财物点评托付合同中约好的其他财物点评陈述运用人和法令、行政法规规则的财物点评陈述运用人运用；除此之外，其他任何组织和个人不能成为财物点评陈述的运用人。

　　本财物点评组织及财物点评师提示财物点评陈述运用人应当正确了解和运用点评定论，点评定论不同等于点评方针可完成价格，点评定论不应当被认为是对点评方针可完成价格的确保。

　　三、托付人和其他相关当事人所供给材料的真实性、合法性、完整性是点评定论收效的条件，归入点评规划的财物、负债清单以及点评所需的权属证明等材料，已由托付人、产权持有人申报并经其选用盖章或其他办法承认。

　　四、本财物点评组织及财物点评师与财物点评陈述中的点评方针没有现存或许预期的利益联络；与相关当事人没有现存或许预期的利益联络，对相关当事人不存在成见。

　　五、财物点评师现已对财物点评陈述中的点评方针及其所触及财物进行现场查询；现已对点评方针及其所触及财物的法令权属状况给予必要的重视，对点评方针及其所触及财物的法令权属材料进行了查验。

　　六、本财物点评组织出具的财物点评陈述中的剖析、判别和成果受财物点评陈述中假定和约束条件的约束，财物点评陈述运用人应当充沛考虑财物点评陈述中载明的假定、约束条件、特别事项阐明及其对点评定论的影响。

　　七、本财物点评组织及其财物点评专业人员恪守法令、行政法规和财物点评准则，坚持独立、客观和公平的准则，并对所出具的财物点评陈述依法承当职责。

　　中联财物点评集团有限公司承受海南海药股份有限公司（以下简称：“海南海药”）的托付，就海南海药股份有限公司拟以物抵债触及的坐落海南省澄迈县老城经济开发区南海大路 135 号海药花园一期 B区 2 号楼101 套住地点点评基准日的商场价值进行了点评。

　　点评方针和点评规划为坐落海南省澄迈县老城经济开发区南海大路 135 号海药花园一期 B 区 2 号楼101套住所。

　　本次点评以继续运用和揭露商场为条件，结合委估方针的实践状况，归纳考虑各种影响要素，选用商场法对点评方针进行点评，并终究承认点评定论。

　　经施行核实、实地查勘、商场查询和鉴定预算等点评程序，得出海南海药股份有限公司拟以物抵债触及的坐落海南省澄迈县老城经济开发区南海大路 135 号海药花园一期 B 区 2 号楼 101 套住地点点评基准日2021年12月31日的商场价值进行了点评，点评值13,847.22万元。

　　归入点评规划的房子建筑面积为11,007.33平米，依照点评值总价及建筑面积核算后均匀单价约为12,600.00元/平方米。

　　在运用本点评定论时，特别提请陈述运用者运用本陈述时留意陈述中所载明的特别事项以及期后严重事项。

　　依据财物点评相关法令法规，触及法定点评事务的财物点评陈述，须托付人依照法令法规要求实行财物点评监督办理程序后运用。点评成果运用有用期一年，即自2021年12月31日至2022年12月30日运用有用。超越一年，需从头进行点评。

　　以上内容摘自财物点评陈述正文，欲了解本点评项意图详细状况和合理了解点评定论，应当阅览财物点评陈述全文。

　　中联财物点评集团有限公司承受贵公司的托付，依据法令、行政法规和财物点评准则的规则，坚持独立、客观和公平的准则，选用商场法，依照必要的点评程序，就海南海药股份有限公司拟处置对海南海药房地产开发有限公司债款触及的坐落海南省澄迈县老城经济开发区南海大路135号海药花园一期B区2号楼101套住地点点评基准日的商场价值进行了点评。现将财物点评状况陈述如下：

　　运营规划：精密化工产品、化学原料药、中药材、中药成药、西药成药、保健品、特医食物、化妆品、医疗器械、药用辅料、化工原料及产品（专营在外）、建材、金属材料（专营在外）、家用电器、日用百货、机械产品、纺织品的出产、批发、零售、代购代销；自有房地产运营；中药材、花卉栽培运营；进出口事务；医药咨询服务。（一般运营项目自主运营，答应运营项目凭相关答应证或许赞同文件运营）（依法须经赞同的项目，经相关部分赞同后方可展开运营活动。）

　　运营规划：房地产项目开发及运营，房子出售及租借，建筑安装，装饰装饰工程，建材出售；花卉栽培运营。

　　本次财物点评的托付人为海南海药股份有限公司，产权持有人为海南海药房地产开发有限公司。托付人为产权持有人的债款人。

　　除国家法令法规还有规则外，任何未经点评组织和托付人承认的组织或个人不能因为得到点评陈述而成为点评陈述运用者。

　　（1）海南海药股份有限公司及其部分控股子公司与重庆同正置业生意有限职责公司、刘悉承、深圳市南边同正投资有限公司于2020年12月25日签署了《海南海药股份有限公司及部分控股子公司与深圳市南边同正投资有限公司等债款转让及债款赔偿协议》（下称“《转让协议》”）， 协议约好由海南海药房地产开发有限公司向海南海药股份有限公司实行付款职责，重庆同正置业生意有限职责公司、刘悉承、深圳市南边同正投资有限公司就付款职责承当连带职责。依据转让协议约好，海南海药房地产开发有限公司应于2021年12月31日前向海南海药股份有限公司支付不低于12000万元。但到点评基准日，海南海药房地产开发有限公司实践以现金办法向海南海药股份有限公司偿还债款1800万元，海南海药股份有限公司没有收到上述金钱10200万元，重庆同正置业生意有限职责公司、刘悉承、深圳市南边同正投资有限公司也未依约给付。

　　（2）海南海药股份有限公司、海南海药房地产开发有限公司、重庆同正置业生意有限职责公司于2021年4月14日签署了《免除协议》（下称“《免除协议》”）， 协议第二条第（四）款约好海南海药房地产开发有限公司应于2021年12月31日前向海南海药股份有限公司偿还债款 3000万元，第二条约好重庆同正置业生意有限职责公司为海南海药房地产开发有限公司实行协议职责供给股权质押担保。到点评基准日，海南海药股份有限公司没有收到上述金钱。

　　综上，依据《转让协议》和《免除协议》，2021年12月31日前，海南海药房地产开发有限公司应向海南海药股份有限公司支付 1.5亿元，到点评基准日， 海南海药房地产开发有限公司已支付1800万元，总计欠付金钱13200万元（以下简称“方针债款”）。

　　2022年3月18日，海南海药股份有限公司与海南海药房地产开发有限公司签署清偿协议，首要内容如下：

　　海南海药股份有限公司拟以海南海药房地产开发有限公司持有的坐落海南省澄迈县老城经济开发区南海大路 135 号的海药花园一期 B区 2 号楼的 101 套住所赔偿方针债款。赔偿财物的价值以点评成果或12000元/平米（按建筑面积计）孰低者为准。方针财物价值缺乏赔偿方针债款的，差额部分由海南海房补足，方针财物价值超越方针债款的，差额部分视为海南海房实行《转让协议》中2022 年的付款职责。

　　上述赔偿财物设有典当，依照典当顺位分别为海口市乡村信用合作联社、上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行、海南海药股份有限公司。海药海房许诺由其免除典当后过户给海南海药。

　　依据2022年3月29日海南海药股份有限公司第十届董事会第二十三次会议抉择，海南海药股份有限公司赞同以海南海药房地产开发有限公司持有的坐落海南省澄迈县老城经济开发区南海大路 135 号的海药花园一期B区2号楼的101套住所赔偿方针债款。

　　本次点评的意图是反映海南海药股份有限公司拟以物抵债触及的坐落海南省澄迈县老城经济开发区南海大路 135 号的海药花园一期 B区2 号楼101套住所依据点评基准日的商场价值，为上述经济行为供给价值参阅。

　　点评方针和点评规划为坐落海南省澄迈县老城经济开发区南海大路 135 号海药花园一期 B 区 2 号楼101套住所。到点评基准日，2#楼已封顶，并获得《澄迈县住所预售答应证》[2021]澄房预字050号。委估财物详细明细如下：

　　归入点评规划的财物为坐落海南省澄迈县老城经济开发区南海大路 135 号海药花园一期 B 区 2 号楼101套住所。海药花园紧邻海口市，交通快捷公交线路公交站，老城-美兰世界机场大巴停靠点、临环岛高铁老城站等。配套设备完全，周边有宝森农贸商场、大润发购物广场、洪都购物中心、万达影城等，以及红黄蓝世界幼儿园、北外隶属澄迈校园、青苗世界双语校园、Ischool未来校园等优质教育资源和海南颐仁医院、熙康云舍调理中心、阿波罗世界医院、海南省肿瘤医院等优质医疗资源，日子、医疗、教育配套设备完善。近盈滨半岛休假区、假定海滩、海口火山口地质公园等休闲旅行区域；

　　委估财物建筑面积合计11,007.33平方米，悉数在海药花园B区2#楼内 1-25层中。2#楼共有25层，为结构结构，估量竣工时刻为2022年6月。

　　到点评基准日，2号楼主体部分已竣工，还存在部分装饰工程未竣工。现在正在进行二次结构砌筑、内外墙抹灰（电梯井保存结构面），除公共区域外，与砌筑墙体相接的梁抹灰，独自梁、顶棚、飘板顶板保存结构面；住所内卧室、客厅等功用用房、住所储藏室等内墙保存抹灰面。后续工程包含水表井楼地上做到防水保护层，其它区域保存结构面、楼梯栏杆施工等工程，最终竣工时到达交房规范。交房规范为精装饰。

　　2）地上：红派、家乐陶、御景、金慧家、陶师傅、美狄亚同等层次地砖600×600灰色系防滑地砖。

　　（1）委估财物地点的宗地已处理《中华人民共和国不动产权证书》，证号为琼（2016）澄迈县不动产权第0002141号，证载权力人为海南海药房地产开发有限公司，共有状况：独自悉数，权力类型：国有建造用地运用权，权力性质：出让，用处：乡镇住所用地，面积95910.53㎡，运用期限至2086年3月3日。

　　（2）委估财物地点的2号楼已处理《澄迈县房地产预售答应证》，证号为[2021]澄房预字050号，预售方（开发商）为：海南海药房地产开发有限公司；项目名称为：海药·花园一期B区；坐落于海南省澄迈县老城经济开发区南海大路135号；层数/栋号：25层/2号楼；房子结构：结构；出售面积：21077.76㎡；土地运用面积：95910.53㎡；监管银行及其账户：海口市乡村信用合作社 3。

　　（3）委估财物设有典当，依照典当顺位分别为海口市乡村信用合作联社、上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行、海南海药股份有限公司。海南海药房地产开发有限公司许诺由其免除典当后过户给海南海药股份有限公司。

　　本项目地点土地及在建工程已设定典当权，有用期至2022年11月9日；发证日期：2021年11月10日。

　　商场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何逼迫的状况下，点评方针在点评基准日进行正常公平生意的价值估量数额。

　　此基准日是由托付人依据本次点评特定点评意图，归纳考虑有利于点评意图完成，以及点评陈述运用有用期等要素后承认的。财物点评中的悉数取价规范均为点评基准日有用的价格规范。

　　本次财物点评遵从的点评依据首要包含经济行为依据、法令法规依据、点评准则依据、财物权属依据，及鉴定预算时选用的取价依据和其他参阅材料等，详细如下：

　　1、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议经过）；

　　2、《中华人民共和国企业国有财物法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议经过)；

　　3、《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订)；

　　4、《中华人民共和国城市房地产办理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订)；

　　5、《中华人民共和国土地办理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订)；

　　6、《中华人民共和国财物点评法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议经过)；

　　13、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》（财税〔2016〕36号）；

　　14、《关于深化增值税变革有关方针的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）；

　　15、《财政部关于变革国有财物点评行政办理办法、加强财物点评监督办理作业的定见》（国办发[2001]102号）；

　　16、《企业国有财物点评办理暂行办法》（国务院国有财物监督办理委员会令第12号，2005年）；

　　17、《关于加强企业国有财物点评办理作业有关问题的告诉》(国资委产权[2006]274号)；

　　依据财物点评根本准则，点评财物价值能够选用成本法、商场法和收益法三种办法。财物点评中的成本法，是指在被点评财物现时重置成本的根底上，扣减其各项损耗价值，然后承认点评方针价值的点评办法。财物点评中的商场法，是指经过比较被点评财物与最近售出（生意）的相似财物的异同，将相似财物的商场价格进行调整，承认点评方针价值的一种点评办法。财物点评中的收益法，是指经过预算被点评财物未来预期收益并折算成现值，借以承认点评方针价值的点评办法。

　　成本法是指依照重建或许重置被点评财物的思路，将点评方针的重建或许重置成本作为承认财物价值的根底，扣除相关价值降低，以此承认财物价值的点评办法的总称。当点评方针的同类房地产没有生意或生意很少，且点评方针或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法，本次被估房地产地点区域房地发生意商场较为活泼，有相应的成交事例供参阅，因而不选用成本法。

　　收益法适用条件包含被点评财物未来预期收益能够猜测并能够用钱银计量，被点评财物预期获利年限能够猜测。被估房地产赔偿后拟进行出售，因而不选用收益法。

　　商场法适用条件包含老练和活泼的生意商场，考虑到本次委估房地产周边出售商场较为活泼，本次点评能够选用商场法。

　　点评人员经过到委估房地产周边进行查询了解，搜集相似委估房地产的商场生意材料，并查询同一供需圈内的相似的生意实例。经过剖析和收拾，选出三个与委估房地产状况最接近的事例作为参照物，经过比照调整，核算得出委估房地产的点评值（含税价）。其核算公式为：

　　了解拟接受事务触及的产权持有人及点评方针的根本状况，清晰点评意图、点评方针及点评规划、点评基准日；依据点评意图和生意布景等详细状况对专业担任才能、独立性和事务危险进行归纳剖析和点评，签署财物点评托付合同。

　　与托付人和产权持有人充沛交流，进一步承认了财物点评根本事项和产权持有人财物、运营状况后，搜集与财物相关的商场状况，在此根底上拟定开始作业方案，拟定点评方案。

　　依据委估财物特色，提交针对性的尽职查询材料清单，及财物清单等样表，要求产权持有人进行点评预备作业。

　　与产权持有人相关作业人员联络，教导产权持有人依照财物点评的要求预备点评所需材料及填写相关表格。

　　在上述作业根底上，起草开始财物点评陈述，开始审阅后与托付人就点评成果交换定见。在独立剖析相关定见后，按点评组织内部财物点评陈述审阅准则和程序进行批改调整，最终出具正式财物点评陈述。

　　生意假定是假定悉数待点评财物现已处在生意的进程中，点评师依据待点评财物的生意条件等模仿商场进行点评。生意假定是财物点评得以进行的一个最根本的条件假定。

　　揭露商场假定，是假定在商场上生意的财物，或拟在商场上生意的财物，财物生意两边互相位置相等，互相都有获取满足商场信息的时机和时刻，以便于对财物的功用、用处及其生意价格等作出沉着的判别。揭露商场假定以财物在商场上能够揭露生意为根底。

　　财物继续运用假定是指点评时需依据被点评财物按现在的用处和运用的办法、规划、频度、环境等状况继续运用，或许在有所改动的根底上运用，相应承认点评办法、参数和依据。

　　2、本次点评假定托付人及产权持有人供给的根底材料和财政材料线、点评规划仅以托付人及产权持有人供给的点评申报表为准，未考虑托付人及产权持有人供给清单以外或许存在的或有财物及或有负债，当上述条件发生改变时，点评成果一般会失效；

　　5、到点评基准日，归入典当财物规划的房子建筑物没有竣工，本次是依据房子建筑物竣工状况下进行的点评，因委估财物发生的后续建造开销悉数由产权持有人（即债款人）进行承当，且产权持有人能依照预期时刻和规范交给委估财物。

　　依据有关法令法规和财物点评准则，选用商场法，依照必要的点评程序，对海南海药股份有限公司拟以物抵债触及的坐落海南省澄迈县老城经济开发区南海大路135号海药花园一期B区2号楼101套在点评基准日 2021年 12月 31日的商场价值进行了点评，委估财物点评值为13,847.22万元。

　　归入点评规划的房子建筑面积为11,007.33平米，依照点评值总价及建筑面积核算后均匀单价约为12,600.00元/平方米。

　　1、2017年9月5日，海口市乡村信用合作联社与海南海药房地产开发有限公司签定《固定财物借款合同》（海口社/行2017年固借（诚）字第5号），借款金额1亿元人民币，并签定海口社/行2017年抵字第26号典当合同、海口社/行2017年保字第46号、海口社/行2017年诚保字第47号确保合同。其间触及委估财物的典当物详细信息如下：

　　土地运用权 78614.22（为扣除6、7、8号楼对应分摊的土地上积） 琼（2016）澄迈县不动产权第0002141号 澄迈县老城经济开发区东门岭地段

　　2、2018年7月2日，上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行与海南海药房地产开发有限公司签定《融资额度协议》（HYDC-PF-RZEDXY-2018），上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行赞同向海南海药房地产开发有限公司供给在不超越人民币贰拾亿元以内的直接融资和直接融资的支撑。并签定《最高额典当合同》

　　土地运用权 95910.53扣除6、7、8号楼对应分摊的土地上积 琼（2016）澄迈县不动产权第0002141号 澄迈县老城经济开发区东门岭地段 49183.24

　　上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行与海南海药房地产开发有限公司签定资金监管及质押协议，就典当物后续开发出售进程中所发生的资金，建立资金监管账号进行监管等事宜。监管资金来源：典当物后续开发出售进程中所发生的出售资金的20%。

　　到点评基准日，以上典当担保未免除。本次点评未考虑上述典当担保事项对点评成果的影响，提请点评陈述运用者留意。

　　全球新式冠状病毒肺炎疫情对财物的运营事务或许会形成必定影响，影响程度将取决于疫情继续时刻和国家防控办法方针及其施行状况。房地产估值是点评人员依据基准日商场环境、房地产状况所做的价值预算，请陈述运用人重视疫情及经济环境等改变或许对价值发生的影响。

　　1、本陈述定论是依据本次点评的依据、假定条件、办法和程序得出。本陈述定论只要在本次点评的依据、假定条件、办法和程序不变的条件下建立。

　　2、点评师和点评组织的法令职责是对本陈述所述点评意图下的财物价值量做出专业判别，并不触及到点评师和点评组织对该项点评意图所对应的经济行为做出任何判别。点评作业在很大程度上，依赖于托付人及产权持有人供给的有关材料。因而，点评作业是以托付人及产权持有人供给的有关财物悉数权文件、证件及会计凭证，有关法令文件的线、本次点评规划及选用的由产权持有人供给的数据及有关材料，托付人及产权持有人对其供给材料的真实性、完整性担任。

　　4、点评陈述中触及的有关权属证明文件及相关材料由产权持有人供给，托付人及产权持有人对其真实性、合法性承当法令职责。

　　5、本次点评价值为含增值税价，点评定论未考虑财物赔偿进程中生意两边所触及的契税、印花税、土地增值税等税费。

　　（2）当财物价格规范发生改变、且对财物点评成果发生显着影响时，托付人应及时延聘有资历的财物点评组织从头承认点评价值；

　　7、点评师实行财物点评事务的意图是对点评方针价值进行预算并宣布专业定见，并不承当相关当事人决议计划的职责。点评定论不应当被认为是对点评方针可完成价格的确保。

　　（一）财物点评陈述仅供托付人、财物点评托付合同中约好的其他财物点评陈述运用人和法令、行政法规规则的财物点评陈述运用人运用。

　　（二）托付人或许其他财物点评陈述运用人未依照法令、行政法规规则和财物点评陈述载明的运用规划运用财物点评陈述的，财物点评组织及其财物点评师不承当职责。

　　（三）除托付人、财物点评托付合同中约好的其他财物点评陈述运用人和法令、行政法规规则的财物点评陈述运用人之外，其他任何组织和个人不能成为财物点评陈述的运用人。

　　（四）财物点评陈述运用人应当正确了解点评定论，点评定论不同等于点评方针可完成价格，点评定论不应当被认为是对点评方针可完成价格的确保。

　　（五）本点评陈述运用规划只能用于本陈述载明的点评意图和用处。一起，本次点评定论是反映点评方针在本次点评意图下，依据揭露商场的准则承认的现行公允市价，没有考虑将来或许承当的典当、担保事宜，以及特别的生意方或许追加支付的价格等对点评价格的影响，一起，本陈述也未考虑国家微观经济方针发生改变以及遇有自然力和其它不可抗力对财物价格的影响。当前述条件以及点评中遵从的继续运营准则等其它状况发生改变时，点评定论一般会失效。点评组织不承当因为这些条件的改变而导致点评成果失效的相关法令职责。

　　（六）点评定论的运用有用期：依据财物点评相关法令法规，触及法定点评事务的财物点评陈述，须托付人依照法令法规要求实行财物点评监督办理程序后运用。点评成果运用有用期一年，即自点评基准日2021年12月31日起至2022年12月30日止。超越一年，需从头进行点评。